奇异果体育官网奇异果体育官网今年两会,关于房地产的议题比较多,其中有一个引起了业内广泛关注,来源于全国人大代表、58同城CEO姚劲波:
鼓励房产经纪公平竞争,禁止经营者滥用市场支配权,签订“独家代理”“二选一”,并制定高佣金,严重挤压购房者和房企之间的议价空间。
简单来说,就是大平台利用自己所具有的资源优势以及市场支配地位,逼迫商家、品牌在自己和竞争对手之间做出选择。
早在2010年以前,互联网平台在与商家、用户的博弈中,还处于相对弱势的地位。
因为在PC互联网时代,平台的竞争壁垒还不够牢固,用户习惯尚未养成,传统品牌的根基相对于互联网行业要深得多。
但是在2010年之后,互联网平台渗透率激增,各条赛道上的平台企业确立了绝对的优势地位,使得用户对平台的依赖加深。
于是互联网平台开始一边以用户为筹码,要求商家“二选一”,另一边以商家为筹码,逼迫用户“二选一”。
团购、打车、电商等等所有细分行业的大平台都一样,前期烧钱补贴,获取大量商家和客户资源,“二选一”绑定,形成规模后,开始变相加价,大数据杀熟。
也就是从那个时候开始。市场被几家龙头企业平台占据,中小企业要么选择死亡,要么选择被收购。
直到2021年,电商巨头京东起诉阿里巴巴滥用支配地位,不仅限制了商家的经营自由,而且也严重损害了京东等竞争对手利益。
几番博弈,京东大胜,获赔10亿元,而在之前阿里因为涉嫌垄断,被罚182亿元,创造历史。
从那以后,潮流再次转向,所有平台忌惮于反垄断铁拳,并在监管的加强“配合”下,开始握手言和。
今年,淘宝宣布全面开放微信支付,阿里旗下的钉钉会议也向微信开放,而微信也将旗下的资源向阿里阶段性开放。
反观房地产经纪市场,还是一片泥沼,学好不容易,学坏一出溜,现在还在走互联网平台的老路。
他跟我说,现在开发项目太惨了,拿地、规划、设计、售楼处、样板房、盖楼、营销、资金运转……处处都要钱,层层剥下来,利润稀薄。
市场资源被几家经纪机构把持着,只能找他们谈合作,但他们会要求你签独家代理,也就是“二选一”。
作为交换条件,对方表示会在平台上宣传项目,而且还会号召旗下所有中介加大力度推盘。
上半年卖得一般,一算账还亏了,因为独家必须给经纪机构高佣金,前前后后忙了一年,一套房赚的钱还不如给经纪机构的佣金多,妥妥给经纪机构打工。
下半年更离谱,不给宣传,中介也不推了。这时候找其他经纪机构中介卖房子,还得考虑后果。
表面看我们是甲方,可以随时终止合同。但问题是,如果你终止了独家,就会遭遇潜规则的打击报复,他们就会通过技术手段,屏蔽你的正常曝光,以至于客户从平台都搜不到你的信息。
他们是地方龙头,资源都在他们手里,根本得罪不起。现在只能求爷爷告奶奶,等待经纪机构给机会和流量,导致整个项目极其被动,甚至会影响定价权。
市场不好,我们可以通过降价来刺激销售,但签了独家以后,必须首要保证经纪机构的高佣金,如果我们降低价格给购房者让利,算下来,基本是卖一套亏一套。
这还只是在开发商层面,听老闫说,头部经纪机构靠这种玩法绑定了全城大量项目,以至于其他几十家机构连竞争的可能性都没有,而旗下的大量中介,一年内颗粒无收,只能纷纷转行。
强制垄断下,市场已经失去了活力,最后定价权和受益者只有头部经纪机构,大家都是敢怒不敢言。
老闫说,做了这么多年项目,从未像现在这样憋屈,最近集团总部要追责,恐怕要面临失业。
其实除了开发商,我接触的大量的二手房业主,也遭遇了头部经纪机构“绑架”。
也就是说,房子只能在头部经纪机构卖,一旦找了其他机构,被判违约,以后甭想在他家卖房子了,作为独家的好处,对方中介也承诺会在软件上增加曝光,承诺在半年内一定卖掉。
结果房子很久没卖出去,我就问他,怎么办,中介给的回复是,市场行情不好,我的定价太高了,没人愿意买。
问了刚出手同小区同户型的邻居,定价都比我这个高,为了卖出去,我只能给中介天天发红包,求帮帮忙。
我想挂牌隔壁的中介机构,却被警告她的房子会被限流、降低推荐权重、屏蔽搜索结果或者扣除保证金等惩罚,忌惮违约成本,只能干耗着。
价格低肯定容易卖,很多人过来看房,有一个买家特别喜欢我们家房子,但觉得佣金太高了,然而中介不让步,说统一定价,一分不能少。
客户想找其他经纪机构成交,可以少支付些佣金,但因为签了独家,这么操作,会被起诉。
最奇葩的是,买家说,这么砍价是中介教的,他说你着急卖房一定会让利,我算了一下,砍下的价格的确跟买家支付的佣金一致。
我建议卖房的人一定不要签独家,因为他们会通过套死你的房子,拼命压低你的价格,压垮你的心理防线。
而且签的独家合同就是霸王条约,即使半年后卖不出去,他们也不会在合同里承诺赔付,说白了,就是为了垄断资源。
“一个合理的佣金水平应该既能保证中介机构的正常运营和发展,又能维护购房者的利益。”
事实上,一些头部经纪机构为了获取更大的利润,这些年一直通过滥用支配权,在变相提高佣金。
北京一套500万的刚需房,和1000万的改善房,买卖性质一样,流程一样,但佣金却差了好多倍,你问中介,为啥这样定价,他们会说:
但服务了什么,又怎么优质了行业资讯,其实大家都感知不到,或者说根本就没有服务,甚至反向绑定,以此为由变相收取高佣金。
在我采访的所有购房者中,没有一个人不对高佣金产生质疑,而这个潜规则,却这么多年雷打不动,在错误的道路上狂飙。
其实一家经纪机构占据较大的市场份额,这件事并不违法,反而说明它的实力强,运营得好,有竞争力。
但滥用市场支配地位,限制上下游竞争,这绝对是违规操作,长期以来,市场会越来越差,利益被头部吞噬奇异果体育官网,市场彻底失去活力。
而且在“二选一”和“高佣金”模式下,楼市要远比其他行业,受到的伤害更严重。
比如电商平台“二选一”,实质是一种限定交易行为,其目的既不是为了“剥削”,也不是为了限制上下游市场的竞争,而是为了排挤竞争对手。
往大了看,把房源都笼络在自己手里,导致整个市场缩量化,垄断化,房屋流动性降低,市场失去了定价权。
往小了看,买房人无法获得多渠道看房的可能性,而且必须服从垄断经纪机构设定的高佣金,买房成本变高。
而开发商和卖房者,被严重“绑架”,只能被迫服务于经纪机构,付出更多的成本,所以必须制止。
一方面,建立有序的市场竞争环境,监督指导具有市场支配地位的房产交易平台,不得滥用市场支配地位排除、限制竞争。
另一方面,制止部分头部房产经纪机构通过资产购买、股份购买、合同约定等方式迅速占领市场,通过市场支配地位干预房产经纪行业统一费率,出现以增加优质服务为由,变相收取业主佣金的现象。
现在,这一幕被搬上了两会荧幕,相信过不了多久,监管的铁拳也将砸向房地产经纪市场,相信那时候,整个交易市场将会变得更透明、更自由、也更有新意。
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